Muita gente calcula apenas o valor do lance e esquece que, depois de arrematar um imóvel em leilão, ainda será necessário pagar ITBI, escritura, registro e outras despesas de cartório.
Esses custos costumam representar entre 3% e 6% do valor do imóvel. Em alguns casos, podem ser ainda maiores. Se você não incluir isso na conta, corre o risco de comprar um imóvel aparentemente barato e depois descobrir que o lucro desapareceu.
Antes de calcular todos esses custos, é essencial saber como analisar um imóvel de leilão antes de arrematar. Uma análise completa evita surpresas e ajuda a identificar se o negócio realmente vale a pena.
Resumo Rápido
- Os principais custos são ITBI, escritura e registro do imóvel.
- Em média, a documentação custa entre 3% e 6% do valor arrematado.
- Imóveis financiados normalmente dispensam escritura pública.
- Também podem existir custos extras com certidões, matrícula, cartório e advogado.
- O ideal é calcular tudo antes de dar o lance.
Índice
Quanto custa a documentação de um imóvel de leilão?
Em média, a documentação de um imóvel de leilão custa entre 3% e 6% do valor pago no imóvel.
Os principais custos costumam ser:
- ITBI;
- escritura pública;
- registro no cartório de imóveis;
- certidões e matrícula atualizada;
- custos de despachante, advogado ou assessoria.
Se você arrematar um imóvel por R$ 200.000, é comum gastar entre R$ 6.000 e R$ 12.000 apenas para transferir a documentação.
Quanto custa o ITBI no imóvel de leilão?
O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela prefeitura sempre que o imóvel muda de proprietário.
A alíquota varia conforme a cidade, mas normalmente fica entre 2% e 3% do valor do imóvel.
| Cidade | Alíquota comum de ITBI |
|---|---|
| São Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 3% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
Em alguns municípios, imóveis de leilão possuem desconto ou até isenção parcial do ITBI. Por isso, vale a pena consultar a prefeitura antes da compra.
Quanto custa a escritura pública?
A escritura pública é o documento que formaliza a transferência do imóvel.
O custo costuma variar entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, dependendo do estado e do cartório.
Se o imóvel for financiado pela Caixa, normalmente não existe escritura pública. Nesse caso, o próprio contrato de financiamento substitui a escritura.
Quanto custa registrar o imóvel no cartório?
Depois da escritura ou do contrato de financiamento, é necessário registrar o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.
O custo do registro costuma variar entre 0,5% e 1% do valor do imóvel.
Esse é o passo mais importante, porque enquanto o registro não for feito, o imóvel ainda não está oficialmente no seu nome.
Muita gente acha que basta pagar o imóvel. Mas sem registro, você ainda não é o proprietário perante a lei.
Outros custos que quase ninguém calcula
Além do ITBI, escritura e registro, ainda podem existir outras despesas menores que acabam pesando no total:
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidões negativas;
- reconhecimento de firma;
- procuração;
- despachante ou advogado;
- custos bancários e emissão de boleto.
Se o imóvel estiver ocupado, você também deve incluir o custo da desocupação.
Veja também quanto custa desocupar um imóvel de leilão.
Exemplo prático: imóvel arrematado por R$ 200.000
| Despesa | Valor estimado |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 6.000 |
| Escritura | R$ 1.500 |
| Registro | R$ 1.500 |
| Custos extras | R$ 500 a R$ 1.000 |
| Total estimado | R$ 9.500 a R$ 10.000 |
Erros mais comuns ao calcular a documentação do imóvel
- esquecer de incluir ITBI;
- achar que a escritura já inclui o registro;
- não calcular os custos extras de cartório;
- comprar sem reserva de caixa;
- não considerar o custo de imóvel ocupado.
Antes de comprar, veja também como calcular o lucro real do imóvel de leilão.
Quer saber se o imóvel realmente vale a pena?
O Monitor Leilão ajuda a calcular todos os custos do imóvel, incluindo documentação, reforma, dívidas e desocupação antes da compra.
Solicitar análise do imóvelPerguntas frequentes sobre documentação de imóvel de leilão
Quanto custa a documentação de um imóvel de leilão?
Normalmente entre 3% e 6% do valor do imóvel, considerando ITBI, escritura e registro.
Preciso pagar escritura e registro?
Sim. Mas se houver financiamento, a escritura pode ser substituída pelo contrato bancário.
O ITBI é calculado sobre o valor do leilão ou do imóvel?
Depende da prefeitura. Algumas usam o valor arrematado, outras usam o valor venal ou de referência.
Posso financiar os custos de documentação?
Em geral, não. Normalmente esses custos precisam ser pagos à vista.
O que acontece se eu não registrar o imóvel?
Sem registro, o imóvel ainda não está oficialmente no seu nome, mesmo que você já tenha pago.
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